每經(jīng)編輯｜吳若凡    

（本文原載于“邦地產(chǎn)”微信公眾號(hào)real-estate-circle）

雖然今年一年上海土地市場(chǎng)都熱力四射，但年底這倆月依然稱(chēng)得上“地王月”：

12月10日，上海閔行區(qū)莘莊鎮(zhèn)閔行新城拍出一塊地，經(jīng)過(guò)近一個(gè)半小時(shí)的“慘烈”競(jìng)價(jià)，最終成交樓板價(jià)被掀高到43790元/平。（這地還有7%的保障房成本啊，實(shí)際樓板價(jià)基本超4.7萬(wàn)/平，完勝周邊的二手房?jī)r(jià)格，待建項(xiàng)目保本價(jià)都得6.9萬(wàn)/平！）

12月9日，新華聯(lián)集團(tuán)以14.65億元競(jìng)得青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)佳迪路東側(cè)地塊，成交樓板價(jià)超2萬(wàn)/平。目前區(qū)域在售公寓才1.7萬(wàn)/平啊，項(xiàng)目日后售價(jià)至少4萬(wàn)/平起。

11月底，信達(dá)地產(chǎn)以72.99億，溢價(jià)81.68%拿下楊浦區(qū)新江灣城一地塊，樓面地價(jià)達(dá)49152元/平，若扣除20%保障房面積，實(shí)際樓板價(jià)超6.1萬(wàn)/平，果斷刷新了上海樓板價(jià)記錄！這日后的保本售價(jià)需要8.7萬(wàn)/平啊~

上海連出“地王”，到底咋回事？

原因當(dāng)然很多啦。有人說(shuō)：“今年系列政策襲來(lái)，住房市場(chǎng)表現(xiàn)有所改善。目前利率水平已降至央行公布數(shù)據(jù)以來(lái)的最低點(diǎn)，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)對(duì)于資產(chǎn)配置的需求旺盛，老百姓紛紛踴躍買(mǎi)房。需求推高價(jià)格。”

有人說(shuō)：“由于三四線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡加上人口的凈流出，一二線城市更加成為開(kāi)發(fā)商的必爭(zhēng)之地。但它們（特別是一線城市）土地供應(yīng)本就稀少，僧多粥少必然導(dǎo)致每次拍地都會(huì)吸引幾十家爭(zhēng)搶?zhuān)瑑r(jià)格也就自然水漲船高了。”

但是，開(kāi)發(fā)商哪來(lái)的這么多錢(qián)？

市場(chǎng)上整體的量化寬松是一個(gè)原因，不可忽視，險(xiǎn)資大規(guī)模進(jìn)入房地產(chǎn)也是關(guān)鍵因素。

經(jīng)濟(jì)下滑、利率走低、年中股災(zāi)等因素，在不同程度上影響了保險(xiǎn)投資原先的收益率，資本市場(chǎng)也普遍認(rèn)為險(xiǎn)資收益率承壓。

所以，險(xiǎn)資們?yōu)榱颂岣呤找媛剩惹行枰獙ふ倚碌耐顿Y標(biāo)的。它們喜歡光顧房地產(chǎn)，當(dāng)然首先是行業(yè)和產(chǎn)品具備較高穩(wěn)定性。

更重要的，相對(duì)來(lái)說(shuō)有些公司的收益率還有驚喜。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的平均凈利潤(rùn)率，雖然只有10%出頭，但由于負(fù)債率高，周轉(zhuǎn)速度不斷提高，控制度高的公司凈資產(chǎn)回報(bào)率往往能做到20%～30%，這不算驚喜嗎？所以，現(xiàn)在很多保險(xiǎn)資金當(dāng)然樂(lè)于給開(kāi)發(fā)商錢(qián)。有了錢(qián)買(mǎi)地，底氣就足啊。

但地也不能亂買(mǎi)。今年20家龍頭房企在一線城市買(mǎi)地花費(fèi)的資金，占他們買(mǎi)地總花費(fèi)的44%，基本上手上的錢(qián)都砸一線城市了。

地價(jià)太貴，房子賣(mài)得掉？

“地價(jià)太貴，百姓收入跟不上，房子能賣(mài)掉？”其實(shí)，這個(gè)邏輯有點(diǎn)問(wèn)題。這么貴的地建出的房子，是賣(mài)給老百姓的嘛？

就算是有錢(qián)人也不買(mǎi)這些房子，它們一樣賣(mài)得掉。

為什么？因?yàn)榘ūｋU(xiǎn)、基金在內(nèi)的諸多機(jī)構(gòu)都可以投資房地產(chǎn)。樓市也像中國(guó)的股市那樣，未來(lái)會(huì)活躍大量的機(jī)構(gòu)投資者。

說(shuō)到這里，有敏銳的人已經(jīng)發(fā)現(xiàn)：我們平常想通過(guò)那些理財(cái)產(chǎn)品、保險(xiǎn)、信托、資管計(jì)劃多賺些收益，但我們拿給機(jī)構(gòu)的錢(qián)有些是給土地買(mǎi)單的，而我們賺的收益以后也很可能也是為了給更高的房?jī)r(jià)埋單（如果你要買(mǎi)房或投資房地產(chǎn)）。

這么一來(lái)，算一算，以后理財(cái)產(chǎn)品收益每增1%，房?jī)r(jià)就會(huì)提高10%，這并非不可能?。《依@過(guò)去繞過(guò)來(lái)，花的都是自己的錢(qián)，還可能一分錢(qián)都沒(méi)賺。這是不是和早些年流傳的“窮人把錢(qián)存入銀行，實(shí)際上是補(bǔ)貼富人”是一個(gè)道理？