每經(jīng)記者｜陳晨    每經(jīng)編輯｜何劍嶺    

“這是近年來國家大力發(fā)展租房市場的又一重磅文件”，北京一家券商人士激動地說到。

沒錯，這一重磅文件就是指近日中國證監(jiān)會和住房城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合發(fā)布的《關于推進住房租賃資產(chǎn)證券化相關工作的通知》（下稱30號文），這也被市場上認為是首個資本市場支持租購并舉的政策落地，而這一政策中特別提出了“試點發(fā)行”。

“凡涉及房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)，從各部委歷年頒布的文件看，其措辭基本是研究、支持、推動/推進房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)，而30號文則明確提出‘試點發(fā)行’房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)，所以這更讓人期待”，觀韜中茂律師事務所合伙人崔相偉向火山君（微信公眾號：huoshan5188）表示到。

雄安新區(qū)為優(yōu)先支持領域

“在我看來，30號文可以總結成三點，分別是項目進行前明確鼓勵和支持的范圍、項目進行過程中提高審批效率和項目進行全程中的風險控制”，一家券商人士表示，這是近年來國家大力發(fā)展租房市場的又一重磅文件，這從基礎范圍上設定了什么樣的租賃住房是政策支持的領域，給相關企業(yè)提供了明確的政策指引。

火山君（微信公眾號：huoshan5188）注意到，30號文所提及的“住房租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品”，是指發(fā)行人(主要為住房租賃企業(yè))以租賃用途的不動產(chǎn)或其產(chǎn)生的現(xiàn)金流為底層資產(chǎn)而發(fā)行的各類證券化產(chǎn)品，是一種中等風險、中等收益的投資品種。

本次兩部委強調優(yōu)先支持大中城市、雄安新區(qū)等國家政策重點支持區(qū)域、利用集體建設用地建設租賃住房試點城市的住房租賃項目及國家政策鼓勵的其他租賃項目開展資產(chǎn)證券化。業(yè)內人士就此表示，通過明確優(yōu)先范圍，交易所可以在內部處理上對上述限定項目有所傾斜，提高審核該類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的力度。

同時，兩部委還提出重點支持住房租賃企業(yè)發(fā)行以其持有不動產(chǎn)物業(yè)作為底層資產(chǎn)的權益類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，積極推動多類型具有債權性質的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，試點發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）。

當然，也不得不承認目前住房租賃資產(chǎn)證券化還存在一些難點。東吳證券固定收益總部羅佛傳首先向火山君（微信公眾號：huoshan5188）提出的就是稅費成本較高，涉及的稅費包括增值稅、物業(yè)轉讓的契稅、所得稅和印花稅等，且存在重復征稅的問題。這一點也與觀韜中茂律師事務所合伙人崔相偉不謀而合。另外，前述北京的券商人士也向火山君（微信公眾號：huoshan5188）表示，REITs在國外蓬勃發(fā)展主要是由于它可以在一定程度上獲得稅收優(yōu)惠，包括所得稅和資本利得稅。所以作為支持REITs發(fā)展的重要舉措，接下來也希望相關部門推出稅收優(yōu)惠政策。

此外，羅佛傳還表示，住房租賃業(yè)務回報率較低，如北京、上海的住宅租金回報率基本低于3%，光靠租賃回報率很難覆蓋資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的收益率。目前國內已經(jīng)發(fā)行的類Reits產(chǎn)品更多的是看好未來土地的增值收益。還有就是類REITs的退出還是以原始權益人或第三方收購為主，還無法實現(xiàn)發(fā)行公募REITs的方式退出。

試點運發(fā)行令人期待

值得注意的是，在前述中，最引起市場討論的就是政策的重點支持領域，而且火山君（微信公眾號：huoshan5188）也注意到三個關鍵詞：“權益類”、“債權性質”和“試點發(fā)行”。

觀韜中茂律師事務所合伙人崔相偉向火山君（微信公眾號：huoshan5188）解釋道：“政策重點支持權益類產(chǎn)品，而這個權益類產(chǎn)品意味著排除了主要通過向發(fā)行人發(fā)放貸款、收取固定收益的產(chǎn)品結構類型，例如目前市場上的類“REITs”產(chǎn)品基本是“股+債”的結構，因此就不包括在內”。根據(jù)CNABS數(shù)據(jù)顯示，今年3月由保利集團作為原始權益人的REITs產(chǎn)品，是國內首單完成發(fā)行的央企租賃住房REITs。

“積極推動多類型債權性質的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，這個債權性質的產(chǎn)品就是包括以“股+債”形式構建現(xiàn)金流的類“REITs”產(chǎn)品、純債權構建現(xiàn)金流并以租金質押的產(chǎn)品”，崔相偉繼續(xù)向火山君（微信公眾號：huoshan5188）介紹到。

而關于“試點發(fā)行”，崔相偉強調稱，凡涉及房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)，從各部委歷年頒布的文件看，其措辭基本是研究、支持、推動/推進房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)，而30號文則明確提出“試點發(fā)行”房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)，所以這更讓人期待。不過，崔相偉也坦言，30號文并沒有明確REITs試點的具體安排，未來如何試點，還需看證監(jiān)會進一步安排。

REITs產(chǎn)品再出“首單”

伴隨著新政策落地，火山君（微信公眾號：huoshan5188）同時發(fā)現(xiàn)，一只新的類REITs產(chǎn)品也獲得深交所評審通過，成為國內首單由專業(yè)化機構托管的長租公寓類REITs，這就是由華泰證券資管擔綱管理人的華泰佳越-中南寓見資產(chǎn)支持專項計劃（簡稱“中南菩悅浦寓類REITs”）。

其實說到長租公寓，2017年可以說是我國發(fā)展長租公寓的元年。火山君（微信公眾號：huoshan5188）注意到，2017年出現(xiàn)了多項以長租公寓為標的的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，包括租金收益權ABS、類REITs、CMBS、ABN、房地產(chǎn)基金、信用貸等。

根據(jù)申萬宏源之前統(tǒng)計，目前市場上已有7單長租公寓ABS發(fā)行，供給融資規(guī)模達451億元，其中魔方與自如的ABS均為輕資產(chǎn)代表，不持有物業(yè)，僅負責運營與租金收取，其余ABS對租賃物業(yè)持有所有權，可享受資本升值的利益。“資產(chǎn)證券化的發(fā)展是大的政策引導方向，未來將大幅改善長租公寓的現(xiàn)金流與回報率”，業(yè)內人士對此評價道。

火山君（微信公眾號：huoshan5188）了解到，中南菩悅浦寓類REITs物業(yè)資產(chǎn)為浦寓集中式公寓，由中南菩悅（中南集團和菩悅資產(chǎn)合作的地產(chǎn)基金創(chuàng)新平臺）投資并持有，引入專業(yè)化機構化公寓運營商小寓科技旗下安間（寓見升級版企業(yè)）擔任物業(yè)運營方。

“租賃住房前期建設及改造投入大，回報周期長，盈利途徑單一，因此，對住房租賃企業(yè)的融資能力要求頗高。中南菩悅浦寓類REITs的順利通過，對加快推進租賃住房市場建設具有非常積極的示范效應”，華泰證券資管人士對此評價道。

（本文圖片來自攝圖網(wǎng)）