每經(jīng)記者｜王佳飛 攝影報道    每經(jīng)編輯｜陳夢妤    

鎂刻地產(chǎn)記者薛暉（左一）對話歐陽捷（左二）、吳建斌（左三）、羅韶穎（左四）

房地產(chǎn)是政策市一點不假。從年初到現(xiàn)在，大大小小調(diào)控政策200多起，土地流拍、去杠桿、融資難，以及房企的規(guī)模焦慮。

如今的中國房地產(chǎn)行業(yè)，正面對快增速、慢選擇，面對規(guī)模和利潤權(quán)衡，面對高周轉(zhuǎn)優(yōu)與劣的把握，面對差異化發(fā)展的?！睹咳战?jīng)濟新聞·鎂刻地產(chǎn)》對話陽光城集團執(zhí)行副總裁吳建斌、新城控股高級副總裁歐陽捷、東原集團董事長羅韶穎。

關(guān)于調(diào)控：央行定向放水基本與房地產(chǎn)無關(guān)

歐陽捷：房地產(chǎn)企業(yè)只要做好自己的事情就好

對于“堅決遏制房價上漲”的基調(diào)，歐陽捷認(rèn)為，很多房企可能對宏觀調(diào)控理解得有些單薄，更多的是關(guān)注城市研究、區(qū)域研究、樓盤研究。其實，控房價口徑從來沒有變過，“因城施策、供求平衡、控制預(yù)期、規(guī)范秩序”正是這兩年調(diào)控在做的事，目標(biāo)就是“穩(wěn)”，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

“央行定向放水基本與房地產(chǎn)無關(guān)，雖然房企也會因上下游實體產(chǎn)業(yè)資金相對充裕而受益，但監(jiān)管部門依然會嚴(yán)控資金流向房地產(chǎn)。”歐陽捷強調(diào)，“房地產(chǎn)市場能夠穩(wěn)定發(fā)展，不大起大落、不大漲大跌，這就是最好的時代，房地產(chǎn)企業(yè)只要做好自己的事情就好。”

吳建斌則認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)要充分理解調(diào)控目的，遵循因城施策。“期待各地盡快出臺相應(yīng)實施細(xì)則，便于房地產(chǎn)企業(yè)更好地執(zhí)行調(diào)控政策。”

事實上，動輒千億的“小目標(biāo)”加重了不少房企的現(xiàn)金流和庫存壓力，在吳建斌眼中，目前房企制定的發(fā)展目標(biāo)都很高，其實每年能保持5%—10%的增速已經(jīng)很好。同時，房企還要盤活自己手中的資產(chǎn)，將一些資產(chǎn)賣出，有效增加現(xiàn)金流。而財務(wù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，最終也能為規(guī)模增長提供助力。

關(guān)于流拍：購買土地是市場行為

吳建斌：只是個案，我對房地產(chǎn)行業(yè)有信心

在吳建斌看來，購買土地是市場行為，如果地價高、資金回流較慢，那么房企拿地就會很小心。“目前出現(xiàn)的土地流拍是個案，只要地段好、價格合適，房企還是會去積極拿地，我對整個房地產(chǎn)行業(yè)是有信心的。”

“從名義上看，房企并不缺錢。就銷售額減去投資額來看，仍有萬億元的結(jié)余。但是，大量銷售資金受限，資金使用效率大幅降低。”歐陽捷也表態(tài)，“房企拿地應(yīng)當(dāng)更謹(jǐn)慎。其實土地流拍現(xiàn)象明顯增加，背后的邏輯是地價上漲過快，拿地不慎就可能薄利甚至虧損。”

談及集團拿地，羅韶穎說：“東原自身在公開市場拿地并不積極，主要是以并購和非招標(biāo)拍掛的方式拿地。非公開市場拿地的獲取周期會更長，有利于尋找政策的調(diào)控空間。”

關(guān)于差異化：管理層轉(zhuǎn)型能力大作戰(zhàn)

羅韶穎：補短板，提升差異化發(fā)展水平

任何轉(zhuǎn)型都是一場企業(yè)的系統(tǒng)革命。當(dāng)去地產(chǎn)化成為標(biāo)配，跨界成為新主流，房企在跟各種“副業(yè)”要名利。面對未知領(lǐng)域的風(fēng)險和巨大的勢能落差，房企管理層的投資眼光和轉(zhuǎn)型能力備受考驗。

“企業(yè)發(fā)展要盡量補短板，增強運營能力，練好內(nèi)功，提升差異化發(fā)展水平。”羅韶穎說，“研究顧客的痛點是我們的基因。”隨著消費升級，客戶對居住體驗的要求越來越高，東原集團也在不斷地創(chuàng)新自身的運營方式。

“新城控股的商業(yè)地產(chǎn)一直在思考如何滿足人性需求。近年來，人口增長對應(yīng)的是社會消費品零售總額增速的下降，表明人們的物質(zhì)欲望在減弱，精神消費的需求在增強。”歐陽捷透露，到2020年，我們計劃開業(yè)和在建超過100座文化廣場，實現(xiàn)住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)的雙輪驅(qū)動。

但吳建斌認(rèn)為，中國前50強房企同質(zhì)化其實很嚴(yán)重，但因為市場足夠大，不追求差異化也能將企業(yè)做大。差異化是房企轉(zhuǎn)型的需要，但是轉(zhuǎn)型成功的例子并不多。再加上我國的城鎮(zhèn)化率還不夠高，住房需求量仍然巨大，房企無需差異化也能生存得很好。

手握5000余億元土地儲備，即使三年不買新地也很從容。“我們雖然強調(diào)高周轉(zhuǎn)，但各部門配合得還不到位，不是真正的高周轉(zhuǎn)?？傊?，市場規(guī)模很大，不一定需要差異化。只要沿著當(dāng)前的路跑下去，市場還是有的。”吳建斌說。