4月26日，由國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中指研究院三家研究機(jī)構(gòu)共同舉辦，中指研究院上海分院承辦的“2019中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究成果（華東）發(fā)布會(huì)暨第十六屆中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)家華東峰會(huì)”在上海舉行。發(fā)布會(huì)就2019中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究成果進(jìn)行發(fā)布，現(xiàn)場(chǎng)表彰了2019中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)華東優(yōu)秀企業(yè)。

百?gòu)?qiáng)企業(yè)資源加速向優(yōu)勢(shì)企業(yè)聚集 梯隊(duì)分化明顯

十六年來(lái)，百?gòu)?qiáng)淘汰率達(dá)到82%，市場(chǎng)份額提升至近六成，總資產(chǎn)均值增長(zhǎng)76倍，百?gòu)?qiáng)企業(yè)土地儲(chǔ)備總建面均值增長(zhǎng)近8倍，營(yíng)業(yè)收入均值增長(zhǎng)近48倍，凈利潤(rùn)均值增長(zhǎng)近68倍。而華東百?gòu)?qiáng)企業(yè)百?gòu)?qiáng)表現(xiàn)優(yōu)異，主要分布在上海、浙江和福建。2018年百?gòu)?qiáng)企業(yè)資源加速向優(yōu)勢(shì)企業(yè)聚集，梯隊(duì)分化明顯。百?gòu)?qiáng)房企紛紛聚焦熱點(diǎn)區(qū)域主流需求，調(diào)結(jié)構(gòu)優(yōu)產(chǎn)品強(qiáng)營(yíng)銷。同時(shí)加快周轉(zhuǎn)提升運(yùn)營(yíng)效率，通過(guò)降本增效來(lái)拓展盈利空間。在房地產(chǎn)政策調(diào)控日益收緊的背景下，百?gòu)?qiáng)緊跟市場(chǎng)形勢(shì)調(diào)整投資節(jié)奏，通過(guò)多渠道融資穩(wěn)健發(fā)展，精準(zhǔn)布局來(lái)降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。而代理企業(yè)也在加速下沉、通過(guò)資源整合、挖掘存量，進(jìn)行轉(zhuǎn)型升級(jí)。金融服務(wù)企業(yè)遵循市場(chǎng)規(guī)律，也主動(dòng)提高管理能力，投融資逐漸回歸理性。

聚焦主業(yè)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展 創(chuàng)新打造多元競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)

活動(dòng)當(dāng)天，中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組聯(lián)席組長(zhǎng)、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉先生圍繞百?gòu)?qiáng)研究方法體系演變與房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展策略進(jìn)行了探討:房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整期，房企一方面應(yīng)聚焦主業(yè)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展，另一方面要協(xié)同創(chuàng)新打造多元競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。城鎮(zhèn)化和人口自然增長(zhǎng)仍將推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展，疊加居民對(duì)居住需求的升級(jí)和城市存量住房更新，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中長(zhǎng)期發(fā)展空間仍然充足，預(yù)計(jì)到2030年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然存在年均12億平方米左右住房需求。

不同等級(jí)城市市場(chǎng)存在周期輪動(dòng)機(jī)遇，房企應(yīng)踩準(zhǔn)市場(chǎng)節(jié)奏。本輪市場(chǎng)周期中一線城市最先起步，也最先于2017年步入市場(chǎng)調(diào)整，預(yù)期將率先回暖；二線城市和三四線城市隨后分別起步，二線城市于2017年第二季度回落，但二線城市總量?jī)?yōu)勢(shì)顯著，房企仍需把握二線城市的增量市場(chǎng)；三四線城市于2018年第二季度出現(xiàn)調(diào)整趨勢(shì)，疊加棚改貨幣化安置政策收緊和市場(chǎng)購(gòu)房預(yù)期轉(zhuǎn)向，預(yù)計(jì)2019年仍維持市場(chǎng)調(diào)整趨勢(shì)，城市投資風(fēng)險(xiǎn)加大。

長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀、成渝、長(zhǎng)江中游五大城市群，作為全國(guó)最具經(jīng)濟(jì)活力和人口密度最高的地區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)具有巨大的發(fā)展?jié)摿蛷V闊的增長(zhǎng)空間，伴隨梯度城鎮(zhèn)化發(fā)展，部分中西部人口大省省會(huì)城市在政策和人口紅利支持下獲得增長(zhǎng)空間。

調(diào)控因城施策 價(jià)格穩(wěn)字當(dāng)頭

中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組辦公室主任、中指研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜女士在發(fā)布會(huì)上就土地和住宅的供給，成交情況進(jìn)行了分析，2019年以來(lái)300城中宅地成交樓面價(jià)上漲城市數(shù)量占比逐月提升。土地市場(chǎng)的普遍性回溫主要因?yàn)檎吒纳祁A(yù)期強(qiáng)化，房企普遍認(rèn)為市場(chǎng)將筑底向上，拿地窗口期顯現(xiàn)，補(bǔ)貨意愿強(qiáng)烈。同時(shí)，投資策略均更加聚焦一二線和強(qiáng)三線城市，年初信貸環(huán)境改善，房企資金面相對(duì)充裕，而短期內(nèi)土地供應(yīng)明顯縮減，市場(chǎng)顯著供不應(yīng)求加劇競(jìng)爭(zhēng)熱度。

2019年以來(lái)華東區(qū)域城市宅地供應(yīng)普遍不足，加之大型房企投資積極，土拍競(jìng)爭(zhēng)激烈，部分熱門地塊成交樓面價(jià)及溢價(jià)率高企。土地市場(chǎng)明顯回溫可有效帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體預(yù)期向好發(fā)展；部分地塊與周邊3公里在售項(xiàng)目均價(jià)比值達(dá)60%-80%，甚至超80%，未來(lái)運(yùn)營(yíng)或存一定風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)稅法立法將完善地方稅體系，還將加速房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的落地進(jìn)程，對(duì)抑制投機(jī)型需求以及穩(wěn)定全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到積極的作用。與去年相比，“穩(wěn)妥推進(jìn)”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;穩(wěn)步推進(jìn)”，房地產(chǎn)稅立法小步穩(wěn)步進(jìn)行。

未來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控將以城市主體因城施策為主，在考核指標(biāo)的引導(dǎo)下，各地將從供需兩地微調(diào)完善現(xiàn)有調(diào)控政策，從而保證房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定運(yùn)行。2019年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)計(jì)規(guī)模將逐步調(diào)整，價(jià)格穩(wěn)字當(dāng)頭，新開(kāi)工、投資中低速增長(zhǎng)，需求略有回落。

開(kāi)源證券金融市場(chǎng)部不動(dòng)產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施部總經(jīng)理劉坤陽(yáng)就新形勢(shì)下房企高質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化融資為大家做了分享:近年來(lái)通過(guò)20家優(yōu)質(zhì)房企的融資情況可以看出，標(biāo)準(zhǔn)融資占這些房企的融資的比例在5%-10%的區(qū)間，這部分的融資為房企提供了高質(zhì)量、低成本的資金來(lái)源。今年一季度，眾多頭部的房企在資產(chǎn)證券化領(lǐng)域做的融資，主要聚集在供應(yīng)鏈、類RELTs、ABS這幾個(gè)類型。類RELTs優(yōu)點(diǎn)是直接融資規(guī)模大，增加當(dāng)年利潤(rùn)，同時(shí)由于不屬于債務(wù)融資，會(huì)降低資產(chǎn)負(fù)債率。CMBS的特點(diǎn)是短平快，在短短的不到三個(gè)月的時(shí)間里面，可以實(shí)現(xiàn)高效的融資，在融資的成本、期限上，融資用途上，還有融資的綜合的成本上，都有非常好的優(yōu)勢(shì)。企業(yè)想要實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量的融資，首先在負(fù)債，凈負(fù)債率，還有債務(wù)資本比，有息負(fù)債的總額上面都有非常好的控制，其次是要有前瞻性和開(kāi)放性，做到透明和標(biāo)準(zhǔn)，最后兼顧追求效率和質(zhì)量。公募RELTs可以保留相對(duì)的控制權(quán)，能夠保留了將來(lái)的二級(jí)市場(chǎng)溢價(jià)轉(zhuǎn)讓的機(jī)會(huì)，有一個(gè)很好的流動(dòng)性。目前公募RELTs更多是布局是一線城市，北上廣深或者是強(qiáng)二線城市，主要圍繞住房租賃類的資產(chǎn)還有保障房租賃的資產(chǎn)，以及優(yōu)質(zhì)的辦公商業(yè)。

由國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中指研究院三家研究機(jī)構(gòu)共同組成的“中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組”，自2004年以來(lái)開(kāi)展中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究，已連續(xù)進(jìn)行了十六年。值此十六周年之際，中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組以“穩(wěn)健謀發(fā)展，提質(zhì)開(kāi)新篇”為主題發(fā)布《2019中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》與《中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)十六年發(fā)展報(bào)告》。研究組緊隨行業(yè)發(fā)展脈搏，深入研究房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)律，為促進(jìn)行業(yè)良性運(yùn)行、企業(yè)快速成長(zhǎng)發(fā)揮了重要作用，相關(guān)研究成果已成為評(píng)判房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)實(shí)力及行業(yè)地位的重要標(biāo)準(zhǔn)。