每經(jīng)記者｜吳抒穎    每經(jīng)編輯｜郭鑫    

圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 黃婉銀 攝

從2017年6月?lián)稳f(wàn)科董事局主席，郁亮話事下的萬(wàn)科，第一個(gè)完整的財(cái)年年報(bào)是2018年。萬(wàn)科2018年度股東大會(huì)2019年6月28日下午召開，審議2018 年度報(bào)告及摘要、利潤(rùn)分配方案等預(yù)案，這也是一年一度股東與管理層交流的機(jī)會(huì)。

萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮、萬(wàn)科總裁兼首席執(zhí)行官祝九勝、萬(wàn)科獨(dú)立董事劉姝威等出席本次股東大會(huì)。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者為您帶來(lái)現(xiàn)場(chǎng)直擊，聆聽來(lái)自房地產(chǎn)龍頭企業(yè)的市場(chǎng)論斷。

祝九勝：下行壓力仍未消除 頭部企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈

萬(wàn)科總裁祝九勝介紹年報(bào)亮點(diǎn)，財(cái)務(wù)及運(yùn)營(yíng)概況：2018年萬(wàn)科銷售面積4037.7萬(wàn)平方米，銷售金額6069.5億元。資產(chǎn)總額增長(zhǎng)31.2%，凈資產(chǎn)增長(zhǎng)17.4%。

談及未來(lái)展望與工作重點(diǎn)，萬(wàn)科總裁祝九勝表示，萬(wàn)科判斷未來(lái)行業(yè)存在挑戰(zhàn)和不確定性，但發(fā)展機(jī)遇依然存在。

祝九勝指出當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行壓力并未消除，人口形勢(shì)面臨“少子化”；住宅全面短缺時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，行業(yè)增速放緩；行業(yè)集中度上升，頭部企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。

萬(wàn)科將在2019年鞏固開發(fā)即售業(yè)務(wù)的基本盤，預(yù)計(jì)新開工面積3609萬(wàn)平方米，同時(shí)將繼續(xù)鞏固提升物業(yè)服務(wù)、租賃住宅、商業(yè)、物流、冰雪度假等其他項(xiàng)目。

圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 黃婉銀 攝

對(duì)表外公司的資助不存在損害上市股東的利益

股東大會(huì)現(xiàn)場(chǎng)有投資者質(zhì)疑表外的公司進(jìn)行資助損害股東利益。

對(duì)此，總裁祝九勝表示，萬(wàn)科去做財(cái)務(wù)資助，就是前期盡調(diào)過(guò)程中，項(xiàng)目操盤過(guò)程中對(duì)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)有一定控制的。 萬(wàn)科對(duì)品牌和資質(zhì)是非常珍惜的，資助項(xiàng)目必須使用萬(wàn)科的物業(yè)服務(wù)，大概率也是要使用萬(wàn)科品牌的。

祝九勝還表示，對(duì)外財(cái)務(wù)資助是行業(yè)普遍現(xiàn)象，不會(huì)影響上市公司股東利益。

郁亮再談“活下去”：做企業(yè)的初心是活下去

郁亮表示，我們是“三活”，“活下去、活得好、活得久”。大家只看到前面一個(gè)，沒(méi)看到后面?zhèn)z，引出很多了故事。

三個(gè)字往往引起很多人的情緒，以后我們的季度例會(huì)不用三個(gè)字，用四個(gè)字。三個(gè)字有的時(shí)候很麻煩，引起很多的想法，又不能說(shuō)全，活下去是提醒萬(wàn)科如履薄冰。

做企業(yè)初心首先是活下去，做企業(yè)活不下去跟流星一樣就沒(méi)什么意思，活下去也是對(duì)我們自己的警醒。后來(lái)我說(shuō)萬(wàn)科是被危機(jī)感驅(qū)動(dòng)的公司而不是為危機(jī)驅(qū)動(dòng)的公司。

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重申房地產(chǎn)白銀時(shí)代

從市場(chǎng)來(lái)看，郁亮指出，萬(wàn)科的基本判斷沒(méi)改變過(guò)，比如房子是用來(lái)住的不是用來(lái)炒的、租售并舉長(zhǎng)期的政策是不會(huì)改變的。

萬(wàn)科對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)到白銀時(shí)代的判斷也沒(méi)改變過(guò)，致力于為客戶提供好產(chǎn)品、好服務(wù)、“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”和城市發(fā)展、客戶同步發(fā)展的策略也沒(méi)有改變過(guò)。萬(wàn)科是被危機(jī)感驅(qū)動(dòng)的公司而不是為危機(jī)驅(qū)動(dòng)的公司，很感謝大家對(duì)萬(wàn)科的關(guān)心，有的時(shí)候在行業(yè)里澆點(diǎn)冷水讓大家清醒下，對(duì)自己是有幫助的。

祝九勝表示，對(duì)房屋市場(chǎng)的判斷，雖然有小小的波動(dòng)但總上還是平穩(wěn)的。土地市場(chǎng)在局部是有過(guò)熱的情況，我們比較謹(jǐn)慎一點(diǎn)，有同行比我們更樂(lè)觀一點(diǎn)。投資規(guī)模的控制，總量控制，一個(gè)年度大概有30%的回款進(jìn)行投資。手上有錢，地合適不合適還有一個(gè)適配的情況。太熱的我們就不會(huì)去跟，合適的會(huì)去跟，保證我們有足夠的土地儲(chǔ)備。

業(yè)務(wù)布局：長(zhǎng)租公寓是基本盤

在談及萬(wàn)科布局物業(yè)時(shí)，祝九勝表示，物業(yè)是盈利的，回報(bào)率也不錯(cuò)，沒(méi)有單獨(dú)列是因?yàn)檎急冗€沒(méi)有很高，會(huì)兼顧股東要求，把規(guī)模、節(jié)奏會(huì)控制好。萬(wàn)科的業(yè)務(wù)從看兩個(gè)維度衡量，是不是客戶需要?jiǎng)?chuàng)造價(jià)值；做這個(gè)業(yè)務(wù)過(guò)程中業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)經(jīng)營(yíng)能力是不是有所提升。

郁亮表示，只是在銷售領(lǐng)域領(lǐng)先領(lǐng)跑并不是真正領(lǐng)跑，要在租售領(lǐng)域都領(lǐng)先領(lǐng)跑。長(zhǎng)租公寓也是萬(wàn)科的基本盤，開發(fā)業(yè)務(wù)和租賃公寓兩個(gè)領(lǐng)域都能領(lǐng)先領(lǐng)跑，這樣萬(wàn)科才能領(lǐng)跑行業(yè)。

祝九勝入入認(rèn)為，2014年我們非常明確的提出，圍繞客戶的需求做，跟著城市的發(fā)展方向做，城市需要什么樣的業(yè)態(tài)我們必須做出什么樣的業(yè)態(tài)，我們?cè)谶@方面不斷跟國(guó)內(nèi)外的同行學(xué)習(xí)，也在通過(guò)各種方式引進(jìn)合適的人才，我們也在不斷地努力，多關(guān)注一下我們的業(yè)態(tài)，可能比你現(xiàn)在關(guān)注得更多。如果你在廈門的話，會(huì)看到更多新的嘗試，不能拿太多股東資源做太大膽的嘗試。

對(duì)于內(nèi)部的產(chǎn)品線和內(nèi)部的管理來(lái)講，大概就是三個(gè)方向：一是基本盤是開發(fā)即售；二是持續(xù)持有經(jīng)營(yíng)，三是純粹服務(wù)和內(nèi)容的業(yè)務(wù)，像物業(yè)就是服務(wù)業(yè)務(wù)，教育、養(yǎng)老都是屬于內(nèi)容業(yè)務(wù)，渴望有一天三大塊能打通、拉直、客戶層面拉平，我們?cè)谖灏購(gòu)?qiáng)的榜單里待得更久一點(diǎn)。

圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 黃婉銀 攝

貿(mào)易摩擦背景下我們的任務(wù)是把“地”種好

股東提問(wèn)貿(mào)易戰(zhàn)的背景下，公司是否會(huì)有相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施？

郁亮表示，萬(wàn)科是一個(gè)“農(nóng)民”，把“地”種好是我們的任務(wù)，至于政策怎么變我們都不預(yù)測(cè)，我們只應(yīng)對(duì)。我們不管天好還是天壞，我們要把地種好、把糧食種出來(lái)。

在每個(gè)國(guó)家，房地產(chǎn)的黃金時(shí)代都有房地產(chǎn)公司進(jìn)入世界五百?gòu)?qiáng)的，大的經(jīng)濟(jì)體在房地產(chǎn)最黃金的時(shí)代一定是有的，只不過(guò)這個(gè)時(shí)代輪到我們國(guó)家而已。但是，我們這個(gè)黃金時(shí)代也要結(jié)束了，這個(gè)時(shí)候我們的白銀時(shí)代開始了，盡管還是貴金屬，它的含金量已經(jīng)下降。今后依靠純粹房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在500強(qiáng)待著的是越來(lái)越難的，看到不少同行都在拓展業(yè)務(wù)。

人才培養(yǎng)計(jì)劃

郁亮表示，過(guò)去兩個(gè)月萬(wàn)科發(fā)布了14條人事任命，大多數(shù)都是內(nèi)部調(diào)配、跨區(qū)域流動(dòng)。一個(gè)組織成熟以后有必要跨區(qū)域流動(dòng)，否則會(huì)固守一方，難免產(chǎn)生懈怠的心態(tài)。

“大江大海”是活水計(jì)劃，未來(lái)大多數(shù)將會(huì)從內(nèi)部產(chǎn)出。“大江大海”主要是針對(duì)內(nèi)部讓人才流動(dòng)起來(lái)，同時(shí)也能吸引外部的優(yōu)秀人才加入萬(wàn)科，不是簡(jiǎn)單的挖人。

對(duì)業(yè)務(wù)對(duì)員工有初心教育，修枝剪葉不是砍樹，必要的修枝剪葉是為了更好的成長(zhǎng)。

祝九勝認(rèn)為，萬(wàn)科的激勵(lì)方式和其他公司有所不同，根本的不同是事業(yè)合伙人機(jī)制，同心者同路，傳統(tǒng)文化方面也有一定差異，有更多的人文關(guān)懷，對(duì)內(nèi)主要是靠企業(yè)文化留住人。兩種激勵(lì)只是不同的方式。

對(duì)于年初萬(wàn)科一名董事辭職，郁亮表示，離開了一定會(huì)考慮增補(bǔ)，我們也希望?？偰苓M(jìn)入董事，只是名額不太夠而已。