每經記者｜姚亞楠    每經編輯｜彭水萍    

證監(jiān)會2月20日晚間消息，近日，為進一步發(fā)揮私募基金多元化資產配置、專業(yè)投資運作優(yōu)勢，滿足不動產領域合理融資需求，證監(jiān)會啟動了不動產私募投資基金試點工作。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，證監(jiān)會指導基金業(yè)協(xié)會在私募股權投資基金框架下，新設“不動產私募投資基金”類別，并采取差異化的監(jiān)管政策。其投資范圍主要包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房）、商業(yè)經營用房、基礎設施項目等。關于投資者的要求，證監(jiān)會表示，試點基金產品的投資者首輪實繳出資不低于1000萬元人民幣，且以機構投資者為主。有自然人投資者的，自然人投資者合計出資金額不得超過基金實繳金額的20%。不動產私募投資基金首輪實繳募集資金規(guī)模不得低于3000萬元人民幣，在符合一定要求前提下可以擴募。

申萬宏源研報指出，本次不動產私募投資基金試點備案，明確投資范圍包括存量住宅和商寫，將有力拓寬房企融資渠道，顯示了對于房企資金端積極支持的態(tài)度。存量商品住宅主要針對的是五證齊全以及已經實現(xiàn)銷售或主體建設工程已開工，前者要求表明監(jiān)管并不鼓勵不動產私募投資基金參與前端拿地，后者要求表明主要針對已領證未售的商品住宅，而往往這部分項目可能去化較為困難。如果后續(xù)不動產私募基金介入后，短期可以實現(xiàn)這部分已領證未售的商品住宅的去庫存，而長期考慮到不動產私募投資基金向公募REITs政策推進，或可將其轉化為租賃性住房進行長期經營，優(yōu)化我國住房多層次供應體系。

資料來源：東北證券、Wind楊靖制圖、視覺中國圖

采取差異化的監(jiān)管政策

不動產私募投資基金在境外成熟市場已發(fā)展成為一個重要的投資品類。近年來，我國已有一些私募機構陸續(xù)設立投向商業(yè)地產、基礎設施的私募基金并在基金業(yè)協(xié)會備案，探索積累不動產投資運作經驗。如證監(jiān)會支持建設銀行住房租賃基金于2022年10月在基金業(yè)協(xié)會完成備案。

由于不動產私募投資基金的投資范圍、投資方式、資產收益特征等與傳統(tǒng)股權投資存在較大差異，證監(jiān)會指導基金業(yè)協(xié)會在私募股權投資基金框架下，新設“不動產私募投資基金”類別，并采取差異化的監(jiān)管政策。此次試點工作按照試點先行、穩(wěn)妥推進的原則，符合一定條件的私募股權投資基金管理人可以按照試點要求募集設立不動產私募投資基金，進行不動產投資試點。

參與試點工作的私募股權投資基金管理人須股權結構穩(wěn)定、公司治理健全，實繳資本符合要求，主要出資人及實際控制人不得為房地產開發(fā)企業(yè)及其關聯(lián)方，具有不動產投資管理經驗和不動產投資專業(yè)人員，最近三年未發(fā)生重大違法違規(guī)行為等。符合一定條件的私募股權投資基金管理人可以按照試點要求募集設立不動產私募投資基金，進行不動產投資試點。

關于不動產私募投資基金的投資范圍，其主要包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房）、商業(yè)經營用房、基礎設施項目等。

首輪實繳不低于1000萬

證監(jiān)會指出，由于不動產私募投資基金具有規(guī)模較大、期限較長等特點，投資者需要有更高的風險識別能力和風險承擔能力，試點基金產品的投資者首輪實繳出資不低于1000萬元人民幣，且以機構投資者為主。有自然人投資者的，自然人投資者合計出資金額不得超過基金實繳金額的20%，基金投資方式也將有一定限制。不動產私募投資基金首輪實繳募集資金規(guī)模不得低于3000萬元人民幣，在符合一定要求前提下可以擴募。鼓勵境外投資者以QFLP方式投資不動產私募投資基金。

為適應不動產私募投資基金投資策略，不動產私募投資基金按照試點要求為被投企業(yè)提供借款或者擔保的，在涉及《關于加強私募投資基金監(jiān)管的若干規(guī)定》第八條關于股債比的限制方面進行差異化安排，但不動產私募投資基金須持有被投企業(yè)75%以上股權，或者持有被投企業(yè)51%以上股權且被投企業(yè)提供擔保，可實現(xiàn)資產控制和隔離。試點備案產品及其底層資產應實現(xiàn)與原始權益人的主體信用風險隔離。同時，為促進不動產私募投資基金試點工作穩(wěn)妥推進，本次試點對基金托管、基金合同必備條款、關聯(lián)交易、基金杠桿、禁止行為、特殊風險揭示、基金備案、信息披露和報送提出了規(guī)范要求。

符合試點要求的私募股權投資基金管理人可在開展基金募集、管理等業(yè)務活動前，向基金業(yè)協(xié)會報送相關材料，開展不動產私募投資基金試點，并依照規(guī)定進行產品備案。同時，不參與試點的私募股權投資基金管理人，可按照協(xié)會有關自律規(guī)則，繼續(xù)開展保障性住房、商業(yè)地產、基礎設施等股權投資業(yè)務。

下一步，證監(jiān)會將根據(jù)試點工作實踐情況及時總結評估，完善試點政策和規(guī)則，支持私募基金不斷豐富產品類型，發(fā)揮服務實體經濟的功能作用。

封面圖片來源：視覺中國