每經(jīng)記者｜黃婉銀    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

今年上半年，上市房企的業(yè)績(jī)表現(xiàn)如何？從目前已發(fā)布2023年上半年度業(yè)績(jī)報(bào)告的A股和港股上市房企看，頭部房企的規(guī)模效益依然突出，而多家中小房企則出現(xiàn)“增收不增利”的情況。同時(shí)，有房企歸母凈利潤(rùn)同比扭虧甚至大增1700%，也有多家企業(yè)上半年由盈轉(zhuǎn)虧。

視覺(jué)中國(guó)圖

值得注意的是，上半年不少房企出現(xiàn)業(yè)績(jī)較大波動(dòng)，主要因旗下項(xiàng)目較少，兼受個(gè)別項(xiàng)目或區(qū)域市場(chǎng)影響較大。而房屋銷(xiāo)售收入、成本的大幅增加，則成為這些房企歸母凈利潤(rùn)下滑的主要原因。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水8月31日在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，部分中小房企受益于期內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)期、投資收益增加、租賃收入有所好轉(zhuǎn)等因素影響期內(nèi)實(shí)現(xiàn)收益增加。有些房企則面臨結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目較少、結(jié)轉(zhuǎn)毛利下降、各類(lèi)成本費(fèi)用增加等問(wèn)題而導(dǎo)致收入減少，同時(shí)銷(xiāo)售預(yù)期不力加劇資產(chǎn)潛在減值壓力，資產(chǎn)處置也將影響當(dāng)期損益。部分中小房企則面臨區(qū)域市場(chǎng)下行壓力、其他業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)不利等問(wèn)題。

多家房企“增收不增利”

從頭部房企上半年的營(yíng)收來(lái)看，規(guī)模效益依然突出，除部分出險(xiǎn)房企外，大多數(shù)頭部房企的營(yíng)收和歸母凈利潤(rùn)表現(xiàn)穩(wěn)健。如萬(wàn)科A、碧桂園上半年?duì)I收均超2000億元，綠地控股、保利發(fā)展和中國(guó)恒大均超過(guò)千億元，中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)、融創(chuàng)中國(guó)、綠城中國(guó)和招商蛇口均超500億元。歸母凈利方面，保利發(fā)展以122.2億元居位，萬(wàn)科以98.7億元排在第二，綠地控股、新城控股和招商蛇口均超過(guò)20億元。

不過(guò)，大多數(shù)中小房企在上半年的表現(xiàn)并不理想，多家企業(yè)出現(xiàn)“增收不增利”現(xiàn)象。如首開(kāi)股份，上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)173.12%至194.01億元，但由于成本大幅增加，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為-19.06億元，同比虧損14.24億元。原因?yàn)?ldquo;與去年同期相比，期內(nèi)房屋集中交付項(xiàng)目總規(guī)模較大，相應(yīng)房屋銷(xiāo)售收入、成本均大幅增加”。

表示在項(xiàng)目銷(xiāo)售上，上半年首開(kāi)股份除北京之外的部分城市去化不甚理想，如沈陽(yáng)、大連、廈門(mén)等住宅項(xiàng)目，目前累計(jì)簽約銷(xiāo)售面積較低。

中華企業(yè)也出現(xiàn)收入增長(zhǎng)但規(guī)模凈利潤(rùn)虧損的情況，雖然其虧損較去年同期有所收窄，但上半年?duì)I收同比大增108.74%。其中一個(gè)原因是中華企業(yè)對(duì)旗下的鎮(zhèn)江回龍山莊、鎮(zhèn)江檀悅名居兩個(gè)項(xiàng)目合計(jì)計(jì)提減值準(zhǔn)備0.68億元，這也相應(yīng)減少公司報(bào)告期內(nèi)歸母凈利潤(rùn)約0.68億元。

港資房企路徑上半年也出現(xiàn)“增收不增利”現(xiàn)象，上半年實(shí)現(xiàn)收入同比增加26.22%至62.76億港元?dú)w屬股東凈虧損達(dá)12.20億港元。“因房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下行，交付物業(yè)的價(jià)格有所下降，導(dǎo)致期內(nèi)毛利率下跌，毛利錄得6.94億港元。”

也有部分房企上半年?duì)I收凈利潤(rùn)雙降。如中洲控股，上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入36.46億元，同比下降22%；實(shí)現(xiàn)歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)為-1969.97萬(wàn)元，同比下滑107.62%。

劉水指出，區(qū)域中小型房企應(yīng)專(zhuān)注開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，提質(zhì)增效。區(qū)域中小型房企應(yīng)通過(guò)區(qū)域深耕、打造更加貼近客戶需求的產(chǎn)品，從而提升企業(yè)的專(zhuān)業(yè)化程度和品牌競(jìng)爭(zhēng)力。對(duì)于立足一二線城市的區(qū)域性中小型房企，在都市圈范圍內(nèi)深耕布局，應(yīng)專(zhuān)注區(qū)域開(kāi)發(fā)，通過(guò)更高的經(jīng)營(yíng)質(zhì)量獲得管理紅利溢價(jià)，爭(zhēng)取更多的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

“對(duì)于三四線城市中小房企，隨著盲目擴(kuò)張企業(yè)的退出，競(jìng)爭(zhēng)將有望減少，這些房企應(yīng)進(jìn)一步深耕大本營(yíng)地區(qū)，提升標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)程度的同時(shí)打造品牌價(jià)值，進(jìn)而謀取更大的規(guī)模。”

營(yíng)利雙增的仍有壓力

上半年也有多家房企財(cái)務(wù)指標(biāo)表現(xiàn)優(yōu)于去年同期。如港龍中國(guó)地產(chǎn)，上半年實(shí)現(xiàn)收益74.39億元，同比增長(zhǎng)36%；歸屬股東凈利潤(rùn)1.90億元，同比增長(zhǎng)6%%。

港龍中國(guó)地產(chǎn)的主要收益來(lái)自物業(yè)銷(xiāo)售，由于報(bào)告期內(nèi)交付的物業(yè)增加，帶動(dòng)已確認(rèn)物業(yè)銷(xiāo)售額出現(xiàn)增長(zhǎng)。同時(shí)，“上半年包括建筑成本、土地成本及資本化利息在內(nèi)的金額約為60.89億元，去年同期約為43.38億元。而銷(xiāo)售及營(yíng)銷(xiāo)開(kāi)支和一般及行政開(kāi)支合共約為4.11億元，同比減少約9%。”

再看上實(shí)發(fā)展，上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入34.49億元，同比增長(zhǎng)149.58%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)3.97億元，同比增長(zhǎng)529.45%，而去年同期為虧損9246.22萬(wàn)元。無(wú)論是在營(yíng)收還是規(guī)模凈利潤(rùn)上都迎來(lái)大幅度增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)扭虧為盈。

上實(shí)發(fā)展表示，實(shí)現(xiàn)上述業(yè)績(jī)主要是公司抓住市場(chǎng)回暖時(shí)機(jī)，圍繞年度預(yù)算和重點(diǎn)工作，在夯實(shí)基礎(chǔ)工作的同時(shí)，推進(jìn)重大項(xiàng)目實(shí)施。上實(shí)發(fā)展在手項(xiàng)目較少，上半年僅4個(gè)在建項(xiàng)目，上海一個(gè)樓盤(pán)的認(rèn)購(gòu)銷(xiāo)售額就占其整體簽約金額的98%。

上半年，雖然張江高科營(yíng)業(yè)收入同比減少59.67%至5.41億元，不過(guò)歸母凈利潤(rùn)卻同比增加1701.61%，達(dá)到3.92億元。但其“凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)主要來(lái)自租賃業(yè)務(wù)收入、投資收益的增長(zhǎng)，以及公允價(jià)值變動(dòng)收益同比增加近2億元”。具體到房地產(chǎn)銷(xiāo)售上，張江高科收入也較同期出現(xiàn)大幅下降。

“2023年，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于深度調(diào)整期，行業(yè)進(jìn)入縮表出清、優(yōu)勝劣汰階段，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局也發(fā)生了明顯變化，企業(yè)分化現(xiàn)象逐漸加劇，一部分房企被淘汰，綜合實(shí)力較強(qiáng)的頭部央國(guó)企經(jīng)營(yíng)保持穩(wěn)健，一些區(qū)域深耕型的國(guó)企及民營(yíng)房企作為新勢(shì)力正在崛起。”劉水表示，未來(lái)行業(yè)在規(guī)模、布局、業(yè)態(tài)等方面均將形成深度分化。開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)賽道彎道超車(chē)機(jī)會(huì)減少，頭部企業(yè)地位穩(wěn)固，未來(lái)或?qū)⑿纬山鹱炙托袠I(yè)格局。

融創(chuàng)中國(guó)上半年收入增超兩成 凈利虧損減超三成

每經(jīng)記者 陳利 每經(jīng)編輯 魏文藝

8月30日晚間，融創(chuàng)中國(guó)（HK01918,股價(jià)0.94港元，市值51.22億港元）發(fā)布其2023年上半年經(jīng)審閱的業(yè)績(jī)報(bào)告。

中報(bào)顯示，融創(chuàng)上半年合同銷(xiāo)售額521.4億元，營(yíng)收較去年同期增長(zhǎng)20.5%至584.7億元；毛虧損約為30.8億元，虧損較去年同期減少約49.2%至29.8億元；公司擁有人應(yīng)占虧損約為153.7億元，虧損較去年同期減少約33.9億元，減少約18.1%；核心凈虧損約91.4億元，虧損較去年同期減少約19.2億元，減少約17.4%。

境外債務(wù)重組已完成

在中報(bào)中，融創(chuàng)中國(guó)公布了其債務(wù)重組情況。境外債務(wù)重組方面，融創(chuàng)中國(guó)約百億美元的境外債重組方案，已有約87%的債權(quán)人加入重組支持協(xié)議，重組已實(shí)質(zhì)性完成，將于10月進(jìn)行法定裁決，力爭(zhēng)在今年年底前完成所有流程；境內(nèi)債務(wù)方面，今年1月份，融創(chuàng)中國(guó)160億元境內(nèi)債券重組完成。

融創(chuàng)中國(guó)表示，未來(lái)隨著境外債務(wù)重組的成功，將極大地減輕公司未來(lái)兩年現(xiàn)金流壓力，同時(shí)30億~40億美元的降杠桿方案的落地也將優(yōu)化公司的資本結(jié)構(gòu)并減輕未來(lái)償債壓力，從而支持公司經(jīng)營(yíng)的恢復(fù)。

事實(shí)上，今年以來(lái)，為了緩解債務(wù)問(wèn)題、增加流動(dòng)性，融創(chuàng)中國(guó)已先后出售多個(gè)物業(yè)資產(chǎn)。如8月10日，融創(chuàng)中國(guó)與中航信托、首開(kāi)股份簽訂協(xié)議，以總代價(jià)8億元向首開(kāi)股份轉(zhuǎn)讓公司全資附屬公司寧德融熙67%的股權(quán)及中航信托對(duì)寧德融熙享有的約1402萬(wàn)元的債權(quán)；以及分別在7月7日、8月17日與榮豐公司訂立協(xié)議，向榮豐公司或其指定人士出售杭州融鑫翰置業(yè)、安徽融源泰置業(yè)和望金沙酒店項(xiàng)目的100%股權(quán)，累計(jì)代價(jià)約12.3億元，所得款項(xiàng)用于現(xiàn)有債務(wù)償還及項(xiàng)目后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)資金投入問(wèn)題。

同時(shí)，融創(chuàng)中國(guó)的虧損面也在收窄。中報(bào)顯示，上半年融創(chuàng)中國(guó)收入約為584.7億元，同比增長(zhǎng)約20.5%；毛虧約30.8億元，虧損較去年同期減少約49.2%；公司擁有人應(yīng)占虧損約153.7億元，虧損較去年同期減少約 18.1%；核心凈虧損約91.4億元，較2022年同期減少約19.2億元，同比減少約17.4%。截至6月30日，融創(chuàng)中國(guó)手持現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約72.91億元。

目前來(lái)看，融創(chuàng)中國(guó)財(cái)務(wù)表現(xiàn)短期繼續(xù)承壓。此外，上半年融創(chuàng)中國(guó)連同其合營(yíng)公司及聯(lián)營(yíng)公司的合同銷(xiāo)售金額約521.4億元；權(quán)益土地儲(chǔ)備余額1.22億平方米，權(quán)益土地儲(chǔ)備貨值預(yù)計(jì)約為1.39萬(wàn)億元，超七成分布在一二線城市。

融創(chuàng)中國(guó)中報(bào)表示，公司整體資產(chǎn)質(zhì)量良好，且絕大多數(shù)項(xiàng)目層面的融資均有充裕的底層資產(chǎn)支持，大部分項(xiàng)目層面貸款也保持正常存續(xù)，對(duì)于部分由于市場(chǎng)下滑造成需要展期的融資，公司將繼續(xù)與金融機(jī)構(gòu)積極溝通持續(xù)化解；同時(shí)也將積極推動(dòng)存量融資成本的下降，降低利息負(fù)擔(dān)。

“保交樓”仍是首要目標(biāo)

對(duì)于融創(chuàng)中國(guó)而言，保交樓依然是公司運(yùn)營(yíng)的首要目標(biāo)。

報(bào)告期內(nèi)，公司在62個(gè)城市完成超11.8萬(wàn)戶房屋交付，交付總戶數(shù)同比增長(zhǎng)31%，交付總面積同比則增長(zhǎng)約29.3%至481.7萬(wàn)平方米。融創(chuàng)中國(guó)表示，公司積極申請(qǐng)保交樓專(zhuān)項(xiàng)借款、配套融資等資源，以確保物業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)及順利竣工交付。

截至報(bào)告期末，融創(chuàng)中國(guó)第一批次及第二批次的保交樓資金已經(jīng)落地約190億元。目前，公司還在積極地推動(dòng)銀行的保交樓配套融資，且已有部分項(xiàng)目落地放款。

融創(chuàng)中國(guó)指出，在當(dāng)前正常新增融資和銷(xiāo)售尚未恢復(fù)的情況下，保交樓資金的獲取對(duì)公司復(fù)工復(fù)產(chǎn)和項(xiàng)目的正常交付具有重大的作用，也是對(duì)后續(xù)經(jīng)營(yíng)恢復(fù)的重要支持。

需要指出的是，融創(chuàng)中國(guó)已與華融、東方資產(chǎn)、長(zhǎng)城資產(chǎn)、信達(dá)資產(chǎn)、陜西金融資產(chǎn)管理公司等頭部AMC（資產(chǎn)管理公司）展開(kāi)合作，合作規(guī)模超過(guò)240億元。

“未來(lái)將繼續(xù)積極把握政策機(jī)遇，通過(guò)申請(qǐng)保交樓專(zhuān)項(xiàng)借款、爭(zhēng)取銀行保交樓配套融資以及繼續(xù)推動(dòng)資產(chǎn)管理公司與其他金融機(jī)構(gòu)協(xié)同盤(pán)活優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目等方式，支持和確保物業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)及順利竣工交付。”

此外，在中報(bào)中，此次核數(shù)師立信德豪對(duì)融創(chuàng)中國(guó)2023年中報(bào)給予的是“無(wú)保留意見(jiàn)”，相較2022年年報(bào)的“無(wú)法作出意見(jiàn)”，有了明顯的改善。據(jù)了解，審計(jì)意見(jiàn)一般分四種，無(wú)保留意見(jiàn)、保留意見(jiàn)、否定意見(jiàn)和無(wú)法表示意見(jiàn)。而無(wú)保留意見(jiàn)，是指當(dāng)注冊(cè)會(huì)計(jì)師認(rèn)為財(cái)務(wù)報(bào)表在所有重大方面按照適用的財(cái)務(wù)報(bào)告編制基礎(chǔ)編制并實(shí)現(xiàn)公允反映時(shí)發(fā)表的審計(jì)意見(jiàn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在2022年房企年報(bào)中就有6家被核數(shù)師給予“無(wú)法表示意見(jiàn)”，3家房企被給予“保留意見(jiàn)”。

封面圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)圖