◎馮海寧

9月4日，北京農(nóng)展館地塊以7.3萬元/平方米的樓面價輕松刷新北京單價地王紀(jì)錄。有業(yè)內(nèi)人士用“突破市場想象力”來形容該地塊的高成交價。9月5日，上海徐家匯中心地塊底價175.26億元，最終由新鴻基以總價217.7億元競得。該地價為4年來全國總價最高的地王。

盡管今年以來從南到北誕生了不少城市地王，但最令人震驚的還是北京與上海剛剛誕生的新地王。北京地王因樓面價高達(dá)7.3萬元/平方米而震驚樓市，上海地王因地價為4年來全國總價最高地塊而受到關(guān)注。如果說一線城市的樓市今年持續(xù)發(fā)燒，這兩個地王無疑還在給樓市加溫，至于樓市會“燒”成什么樣，有待進(jìn)一步觀察。

“面粉”不斷漲價，“面包”自然要漲價。拿下北京新地王的開發(fā)商融創(chuàng)中國就明確表示，將打造具有全國標(biāo)桿意義的頂級豪宅項(xiàng)目。而目前北京四環(huán)的房價，據(jù)說已經(jīng)直逼香港房價。根據(jù)IMF測算，我國人均收入尚不及發(fā)達(dá)國家平均水平的十分之一，但一線城市的房價已經(jīng)超過紐約和倫敦。在這種情況下，按理說應(yīng)該避免地王刺激房價上漲，但卻做不到。

在一些人看來，無論是之前誕生的地王，還是新出現(xiàn)的這兩個新地王，一方愿賣一方愿買，通過公平競爭進(jìn)行交易遵守了市場游戲規(guī)則。而且，北京地王今后開發(fā)的項(xiàng)目定位于頂級豪宅，與普通人無關(guān)；上海地王的主要用途為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，與住宅無關(guān)。所以，有人會認(rèn)為雖然新地王看上去有些刺眼，其實(shí)與老百姓并無直接的利害沖突，相反，還能增加財政收入用于改善民生。尤其是地王用于建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，并不在宏觀調(diào)控之列。

就市場而言，各方對地王的看法也并不一致。有人認(rèn)為，地王交易只是開發(fā)商與地方政府之間的商業(yè)游戲、金錢游戲，各取所需；但也有人認(rèn)為地王關(guān)乎一個城市的地價、房價，與公眾利益有關(guān)。筆者認(rèn)為，開發(fā)商與地方政府共同“制造”的地王，并不僅僅是一種商業(yè)交易，值得反思的問題有很多。

北京、上海之所以出現(xiàn)地王，主要是因?yàn)樵摰貕K絕版稀缺。李嘉誠投資地產(chǎn)的理念被奉為經(jīng)典，即第一是地段，第二是地段，第三還是地段。地王所處的位置往往就在城市的黃金地段。融創(chuàng)中國之所以敢拿下北京新地王，原因就在于“北京今年拍了那么多地，五環(huán)內(nèi)僅有三塊地出讓，四環(huán)以內(nèi)沒有地出讓，三環(huán)邊更加不可能?！睋Q言之，“物以稀為貴”。

但我們要反思“物以稀為貴”的原因。如果北京的行政資源、公共資源、人口資源等進(jìn)行合理規(guī)劃分布，而不是扎堆在一個中心，形成單一中心，恐怕就不會“制造”很多地王。反觀國外很多城市則是多中心?？梢哉f，如果一個城市地王多，恰恰說明這個城市規(guī)劃不合理，交通等多方面存在問題。

此外，地王出現(xiàn)還與土地改革滯后有很大關(guān)系，因?yàn)檗r(nóng)地還不能入市，城市建設(shè)用地供應(yīng)總體偏少。雖然最近有關(guān)農(nóng)地市場化流通的話題很熱，輿論稱一系列征地制度改革新政也有望在近階段出臺，但是農(nóng)地入市至少面臨兩大“坎”：一是制度安排能否讓農(nóng)地直接入市讓人憂慮，有關(guān)方面似乎很謹(jǐn)慎，部分地方曲線試點(diǎn)；二是即使制度允許農(nóng)地直接入市，但落實(shí)環(huán)節(jié)讓人憂慮，因?yàn)闀绊懙降胤秸恋刎斦Ｋ?，即使最近農(nóng)地入市的話題很熱，但開發(fā)商仍然持懷疑態(tài)度，仍不愿意去等，而是要去搶地、“制造”地王。

無論這些地王被用來開發(fā)豪宅，還是開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，與當(dāng)前樓市的大環(huán)境有關(guān)。今年以來，盡管有“國五條”壓陣，但一線城市的房價、交易量一直在攀升。8月北京新建住宅簽約套數(shù)為8708套，環(huán)比7月上漲幅度達(dá)34．2%。樓市不斷升溫刺激著開發(fā)商的興奮神經(jīng)，再加上銷售回款和各種路徑的融資，開發(fā)商口袋有錢，自然敢去賭博。但是，地王會對一個城市的地價、房價造成很大的負(fù)面刺激，將會增加房價上漲壓力和社會負(fù)擔(dān)，這是輿論質(zhì)疑地王的主要原因。